Vad är det som styr bostadspriserna i Sverige?

Bostadspriserna i Sverige har under 15 år stigit med ca 400%. Hur kan en sådan uppgång förklaras? Vad har orsakat den? För de som vet att bankerna aggressivt skapat och allokerat kredit i bostadssektorn under perioden är det enkelt att förklara uppgången, särskilt då kreditexpansionen ökat i nästan exakt samma takt som bostadspriserna ökat. Men hur försöker resten av befolkningen (inklusive våra politiker, FI, BKN mfl) förklara och motivera denna enorma prisökning? Vanligtvis motiveras uppgången med följande:

  • Bostadsbrist
  • Stark Svensk ekonomi
  • Ökad efterfrågan, befolkningen vill bo mer
  • Låg ränta

Eftersom de inte förstår att banker skapar ny köpkraft när de beviljar lån tar de inte med detta i sin förklaring. Här är en snabb genomgång av deras argument.

Bostadsbrist: Det är mycket oklart om det ens existerar någon bostadsbrist i Sverige, för vad jag vet har det under de senaste 15 åren funnits en ganska konstant mängd bostäder till salu, det är bara en fråga om pris. Däremot är det svårt att få en hyresrätt, men det betyder inte att det är bostadsbrist. Befolkningsmängden har ökat något, men det har varit en byggboom under perioden som har kompenserat för detta. Det går alltså inte att förklara uppgången på bostadsmarknaden med att det skulle vara bostadsbrist i Sverige.

Stark Svensk ekonomi: Om Sveriges ekonomi vore stark på riktigt borde skuldsättningen under perioden ha minskat, men befolkningens skuld är större än någonsin. Så har vi verkligen haft en stark Svensk ekonomi? Nej. Vi har däremot haft en växande kreditbubbla. Men säg att ekonomin vore stark, hur stark skulle den behöva vara för att orsaka en 400% uppgång i bostadspriser utan kreditexpansion (ökad penningmängd)? Det är svårt att svara på då det troligtvis aldrig hänt i historien att priserna drivits upp med sparade pengar 400% på 15 år.

Ökad efterfrågan: Det här argumentet bygger på att efterfrågan på att bo ökat dramatiskt under 15 års tid. Men vill folk verkligen bo mer idag än för 15 år sedan? Själv vill jag alltid bo ungefär lika mycket nu som då. Kan detta påverka priserna i stor utsträckning? Nej, särskilt inte då vi haft en byggboom i Sverige under perioden.

Låg ränta: Räntan påverkar marginellt eftersom lägre ränta gör fler kreditvärdiga. Men en låg ränta i sig kan inte driva upp bostadspriser. Banker väljer inte nödvändigtvis att bevilja lån till bostadspekulation för att Riksbankens ränta är låg. Det mest tydliga exemplet på detta är Japan. I Japan har centralbanken BOJ haft räntan nära 0% under en väldigt lång tidsperiod. Trots detta har bostadspriserna sjunkit med 80% från bubblans topp 1990 till idag. Bankerna lånar tydligen inte ut pengar per automatik bara för att räntan är låg. Låg ränta kan inte förklara prisuppgången.

Slutsats: Inget av argumenten ovan kan motivera uppgången på bostadsmarknaden. De har möjligtvis en marginell påverkan på bostadspriser under vissa förhållanden men inte under de som varit i Sverige under perioden de används som argument.

Så vad är det som fått Svenska bostadspriser att stiga så mycket? Svaret är bankernas vilja att skapa kredit för bostadsköp. Det är det enda som kan förklara prisuppgången. Det är inte svårt att förstå varför ökad mängd kredit får priser att stiga. Varje gång banken beviljar ett lån för bostadsköp ökar mängden köpkraft med motsvarande summa. Om mängden köpkraft ökar i bostadssektorn stiger bostadspriserna. Så om bankerna beviljar lån för bostadsköp i en snabbare takt än BNP växer (vilket de gjort i Sverige under 15 år) så stiger priserna snabbare än inkomsterna kan öka. När bostadspriser stiger fortare än inkomsterna ökar måste de som vill bo låna upp mellanskillnaden och efterfrågan på lån ökar därmed (det bankerna vill). Priserna på bostäder ökar därför ytterligare.

Att skapa kredit i snabbare takt än BNP är en kreditbubbla. Visst är det logiskt att bostadspriser inte kan växa fortare utan ökad skuldsättning och att det är ohållbart? Men trots att det är logiskt förstår inte ”våra” politiker detta, därför har bankerna ostört kunnat bygga upp denna enorma bubbla under 15 år. Kreditbubblan växer bara så länge bankerna fortsätter sin  improduktiva, omåttliga kreditgivning. Efter 15 års kreditexpansion i bostadssektorn och 400% ökade bopriser införde FI bolånetaket i oktober 2010, helt ovetande om att det finns en bubbla eller att taket kommer knäcka den största bostadsbubblan i Sveriges historia. Motivering till införande av taket var att FÖRHINDRA EN BOSTADSBUBBLA(?!). Är det inte lite sent att införa ett tak efter 15 år av ohållbar kreditgivning?

Varför är det ingen av våra politiker som varnar för detta? Förstår de inte vad bankerna gör med Sveriges ekonomi? Förstår de inte att bankerna idag är prisdiktatorer? Oavsett om de gör de eller ej så är det staten som ger bankerna makten att skapa så mycket kredit. Istället för att varna för bubblan hjälper de till att förvärra den genom att förneka att den finns:

Reinfeldt: Sverige har ingen bostadsbubbla
FI:s chefsekonom: Det finns ingen bostadsbubbla

Antingen förstår de inte eller så är de köpta av bankerna (som i USA). Den största orsaken till varför så få förstår hur banksystemet fungerar är att det inte lärs ut i någon skola. Möjligtvis  nämns det att bankerna skapar köpkraft i någon  kurs i nationalekonomi men de går aldrig in på hur detta påverkar priser och ekonomin. Därför ska man inte förvänta sig att utbildade ekonomer ska kunna förklara detta. En bok (den enda jag känner till) som förklarar hur bankerna styr ekonomin och priser är ”New paradigm in macroeconomics”.

Annonser

5 reaktioner på ”Vad är det som styr bostadspriserna i Sverige?

  1. Ingen total bostadsbrist kanske men det finns många orter i sverige där man funderar på att riva hyresrätter eftersom det inte finns någon efterfrågan.
    Urbaniseringen ökar alltmer. Stockholm beräknas öka med 40 ooo 2012 och har legar på mellan 30-35 de senste åren. Många mindre kommuner i landet har hyresrätter som står tomma och billiga lägenheter och hus att köpa.
    Utbud och efterfrågan är skev vilket leder till bubbelsituationer i de 10 större städerna i sverige.

    • Men har verkligen utbudet av bostäder minskat i Stockholm, Göteborg och Malmö t.ex? Vid en brist minskar utbudet, vad jag vet har det inte skett. Däremot vet jag att det är allt färre som har råd att köpa de bostäder som är till salu och därför måste låna väldigt mycket pengar, men det är ingen brist bara för att priser är höga?

  2. En faktor som jag tror påverkar kanske skulle rubriceras som ”mentalitet/kunskap”. Svenskarna har en mentalitet att skuldsätta sig mer än för bara mindre än 30 år sedan. Färre sparar ihop till en begagnad bil nuförtiden utan köper en ny på kredit istället.
    -Alla andra gör det så jag kan göra det också (gruppmentalitet)
    -Statusmentalitet (Under min tid i Spanien stötte jag på den här mentaliteten mycket mer än här. Folk som ”ser ner” på någon som köper en begagnad bil, hyr sitt boende etc.)
    -Man tror man kan tjäna pengar (”kunskapen” som många har är att det alltid går uppåt)
    -Riskomedvetenhet (kunskap igen. Även om banken vill trycka ut så mycket lån som möjligt måste det finna en mottagare).

    Sen ”lobbas det inte något för spara mentalitet heller (0-ränta på bankkontot)
    Har en känsla av att det var lite skamligt att gå till banken för att låna till en bil tidigare. Nu är det skamligt att inte ha en ny bil (oavsett om alla vet att det är banken som pröjsat den). Omgivningen säger att låna är bra. Hyra och begagnat är skamligt.

    • Ja Svenskarna skuldsätter sig mer idag, men det har snarare med bankernas agerande att göra. Om bankerna genom aggressiv kreditexpansion trycker upp bostadspriserna fortare än BNP växer måste Svenska folket låna mer och mer (om de vill ha någonstans att bo dvs).

      Det är inte den som söker lån som ska avgöra riskerna, det är bankens jobb. Om de skapar riskfyllda lån så borde de förr eller senare gå i konkurs, men i Sverige räddar staten bankerna med skattepengar om något går snett så därför kan bankerna diktera bostadspriser riskfritt och skuldsätta folket som aldrig förr.

  3. Att bankernas kreditexpansion ligger bakom prisökningen låter helt logiskt, jämfört med faktorer som skillnad mellan efterfrågan och utbud av bostäder.
    Jag undrar nu vad ni säger om inkomsteffekternas inverkan? Låntagarnas inkomster påverkar väl också hur mycket de får låna? På sajten rikatillsammans.se står det att inkomsteffekters inverkan är runt 40 %. Stämmer detta?

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s