Bostadsbubblan: Osäkra fordringar i Malmö

Valueguards kvalitetsjusterade index för bostads”priser” uppdaterades idag och de fortsätter falla i Malmö. De kvalitetsjusterade priserna har bara vara varit lägre under korta perioder de senaste 6 åren vilket betyder att nästan alla lån som beviljades av banker senaste 6 åren numera är eller kan potentiellt bli sk osäkra fordringar. Se t.ex kvalitetsjusterade villapriser för Malmö:

valuegm

Detta är vad som är väntat efter att en bostadsbubbla spruckit och det är vad som får hela processen att accelerera. Det började med att staten införde bolånetaket, detta gjorde att utlåningstakten kollapsade. När inte tillräckligt mycket pengar längre kom in på bostadsmarknaden började priserna sjunka och sjunkande priser skapar osäkra fordringar i banksystemet som i sin tur gör att bankerna stryper sin utlåning ytterligare. Werner beskriver processen i sin bok New Paradigm in Macroeconomics:

When speculative credit creation falls, asset prices will fall. This will then reduce collateral values and bankrupt the first group of speculative borrowers who were seeking merely capital gains. Their default will create bad debt in the banking system. This in turn will raise banks risk aversion and reduce the amount of credit newly extended. This further reduces asset prices, which increases bankruptcies. The process can easily make banks so risk averse that they also reduce lending to firms for productive purposes, in which case GDP growth will also fall. Such credit crunches have been observed in many cases, including the US. This exacerbates the vicious cycle, since with less economic growth, corporate sales and profits decline. As more firms become unstable, bad debts increase further

OBS: Bankerna bryr sig inte om kvalitetsjusterade priser, de bryr sig om verkliga priser. Kvalitetsjusterade priser är inte verkliga priser, de verkliga priserna är om jag förstått saken rätt lägre än Valueguards index visar vilket betyder att det är potentiellt mycket värre än i grafen ovan. Tyvärr finns det inget bra index över verkliga priser så Valueguard är det man får gå på.

30 reaktioner på ”Bostadsbubblan: Osäkra fordringar i Malmö

  1. Jag tror personligen att priserna i stockholm inte kommer sjunka då det är enorm bostadsbrist, såg på nyheterna att det var över 300 000 personer i som står i kö för hyresrätter. Däremot tror jag på nergång i resten av Sverige, vad tror du?

    • Hyresrättsbrist är inte bostadsbrist: https://dave1bs.wordpress.com/2012/04/15/ar-hyresrattsbrist-bostadsbrist-nej/

      Mängden bostäder till salu i Stockholm har INTE minskat senaste åren, den har ökat. Hur någon kan tro att det är detsamma som bostadsbrist är för mig obegripligt.

      Hyresrättsbristen uppstår eftersom prisinflationen i bostadsrätter och villor varit så enorm att få har råd att köpa dem eller klarar av att betala räntan och amortera lånen på dem. Därför måste förstahandsköpare söka hyresrätt och de som redan äger bostadsrätter vill antagligen sälja sina överprissatta bostäder och flytta till hyresrätt om möjlighet finns. Vi har därför enorma mängder som söker hyresrätter och de 300 000 i sthlm som söker hyresrätt bor inte på gatan, de bor uppenbarligen någonstans.

      En annan orsak är att det skyhöga bopriserna gjort att fastighetsägare sålt sina fastigheter till överbelånade bostadsrättsföreningar som sedan omvandlat dem till bostadsrätter, därför minskar antalet hyresrätter under bobubblans uppbyggnadsfas.

      När bostadspriserna åter börja falla efter bostadsbubblan spruckit kommer stora mängder personer sitta med osäljbara bostäder som måste omvandlas till hyrerätter på nytt också är vi tillbaka där vi började för 15 år sedan.

    • Marcus, tycker du inte att det är motsägelsefullt att vi får längre och längre säljtider och rekordstort utbud samtidigt som det skulle vara bostadsbrist? Gå ut på hemnet och kolla hur många lägenheter som är till salu och kom sen tillbaka och säg att det är bostadsbrist! Logiken saknas i det resonemanget och ändå får man höra det ständigt…

      • Petter: Så det blir bostadsbrist först när det finns exakt noll objekt ute på hemnet menar du?

        dave skrev: ”Mängden bostäder till salu i Stockholm har INTE minskat senaste åren, den har ökat. Hur någon kan tro att det är detsamma som bostadsbrist är för mig obegripligt.”

        Det är enkelt, mängden nyinflyttade ökar snabbare än antalet bostäder. Jag hör att du inte är bostadssökande i stockholm, dave:)

        • Ja ungefär så Erik, att göra kopplingen mellan brist på något och ett litet utbud tycker inte jag är konstigt men det verkar du tycka? Klingar rekordutbud och brist bättre i din logikklocka?

        • petter – kom in i matchen!
          1) Det finns inget ”rekordutbud”, vad har du fått det ifrån? Lägre utbud än tidigare år.
          2) Om det är 10 sökande på varje lägenhet, tycker du då att behovet är mättat? Vad är det du inte förstår?

          Det spelar ingen roll vad lantisar med smarta teorier inbillar sig, det finns en enorm efterfrågan relativt utbudet i Stockholm. Skall det vara så svårt att acceptera?

        • https://i0.wp.com/1.bp.blogspot.com/-To2ncDicQks/UPb1N65asgI/AAAAAAAAAWk/nkv4eBGZNCI/s1600/hemnet.jpg

          Det är rekordutbud för januari. Om det nu är så många sökande på varje objekt som ligger ute varför finns det då så stort utbud av bostäder i t.ex Sthlm. Jag trodde att brist på bostäder (bostadsbrist) var detsamma som brist på bostäder till salu, dvs lågt utbud, men det kanske inte stämmer?

        • Don alfredo, tror du verkligen inflyttningen driver priserna nu? Är dessa inflyttade lantisar superrika? Jag har blivit lärd att inkomstläget är lägre ute i landet och läget för bostadsmarknaden är långt mycket sämre i övriga Sverige. En 3a i Stockholm kostar ~4,5 milj, det är inga pengar de har! Det är villigheten av bankerna att fortsätta låna ut och driva denna bubbla högre som sätter priset det förstår du väl? Bubblan spricker pga det svårare lägget att låna dessa summor, bankerna är inte längre lika villiga att låna ut! Bostadsbubblan drivs av krediter och snaran har dragits åt!

          Sen ser jag fram emot att se var utbudet nu för januari planar ut än så länge står grafen styvt eregerad så jag misstänker att den har en bit till att gå och då har vi nya rekord!

          Sen är det väl rätt tydligt att våra planeraröverheter inte lutar åt att släppa på utlåningen utan de diskuteras t.o.m ytterligare sätt att strypa utlåningen.

          Misstänker att du sitter i en dyr högt belånad bostad….

  2. En sak som jag funderat en del över är hur återgången från BR till HR ska gå till? Minns inte att det pratats om det så mkt tidigare. Stora kontors/hyresfastigheter som säkerhet kan ju bankerna bli sittandes med och tvingas sköta, men enstaka bostadsrätter säljer man väl oftast ut direkt? Måste alla i BRFen tvingas sälja hela huset för att det ska bli hyresrätter? Då är det väl oftast hus där föreningen har så risig ekonomi att medlemmarna inte klarar de höjda avgifterna som ligger i riskzonen, och inte föreningar där enstaka medlemmar blivit bolånetorskar?

  3. Statistiken mäter bara de sålda objekten, inte de osålda. Utbudet av bostäder ökat och omsättningen på bomarknaden minskat. Den mest rimliga tolkningen är att marknaden håller på att anpassa sig neråt, men att det går långsamt. Det kan säker ta tre år till innan priserna är tillbaka på 2005 års nivåeer.

  4. Men nu får ni ger. Läs dagens metro stockholm, priserna går UPP, inte ner! Möjligt att bostadsrättspriserna i svampholma har gått ner, men i Stockholm är det UPP som gäller. Motbevisa mig gärna!!

  5. Petter – Driver och driver. Ingen faktor är ensam ansvarig för prisuppgångarna, men självklart bidrar den stora inflyttningen! Nej, de inflyttade är givetvis inte superrika, men sannolikt får dom betydligt högre lön i Stockholm och har utan vidare råd att köpa en lägenhet. Månadskostnaden på exempelvis en tvåa för 2,2 miljoner är idag skrattretande låg. Tom en McDonaldsanställd har råd med det. Du får det att låta som om 4+ miljoner är normalpriset för en lägenhet men så är det inte. Det finns gott om utrymme för priserna att öka betydligt. Och du, bankerna fortsätter att låna ut!

    ”Misstänker att du sitter i en dyr högt belånad bostad….” Nej, det gör jag inte. Men jag inser att priserna kommer fortsätta öka på grund av dåligt utbud av -och enorm efterfrågan på -bostäder samt fortsatt mycket god tillgång på billiga krediter.

    dave1bs – kurvorna visar antal nyinkomna, inte utbudet. Utbudet är inte på rekodnivå.

    • ”dave1bs – kurvorna visar antal nyinkomna, inte utbudet. Utbudet är inte på rekodnivå.”

      Det stämmer, såg inte det. Men utbudet av bostäder är fortfarande stort, det är inget problem att få tag i en bostad i sthlm och kan därmed inte heller vara bostadsbrist.

    • ””Misstänker att du sitter i en dyr högt belånad bostad….” Nej, det gör jag inte. Men jag inser att priserna kommer fortsätta öka på grund av dåligt utbud av -och enorm efterfrågan på -bostäder samt fortsatt mycket god tillgång på billiga krediter.”

      Inflyttningen ser jag som rätt ointressant! Tror aldrig brist på efterfrågan kommer sänka bostadspriserna. Det är kreditvilligheten från bankerna som driver priserna och den har sjunkit allt sedan man frös folk från marknaden genom svårare lånevillkor iom höjt lånetak! Så började R. Werners nedåtspiral vilket kommer sätta ytterligare press på bostadspriserna. Så att som du säger kreditskapandet är forts starkt är väl relativt, inte om man ser till de senaste 15 åren men visst den ligger fortfarande på 4,5 %, vilket anses forts för högt av flera av männen som kan påverka detta. Och nya begränsande åtgärder kan mycket väl vara i antågande! Vilket jag tror om inte utlåningen hinner minska ytterligare pga att bankerna börjar se riskerna i bostadsbubblan!

      Samtidigt vet jag inte om bankerna ens behöver oroas över minskande bostadspriser, deras relation till riks gör dom odödliga och gör det lite oklart att förstå hur mycket de kommer dra i handbromsen om de börjar få se ökade kreditförluster och ökande risker med deras enorma exponering mot bostadslån!

      Jag vet inte om nån här sett lyxfällan nånting men jag har tyckt att det har varit rätt intressant att se, dom ggr när jag sett det har det handlat om folk som legat djupt ner i skiten och vad ekonomerna alltid gjort för att lösa det har varit att baka in deras kreditkortskrediter och snabba lån i bostadslånet. Detta har gjorts möjligt pga den årliga bostadshöjningen, nu när vi ser närmare stangering beroende på var du är i landet så kommer detta inte funka längre! Detta är ju oxå vad som drabbat båtmarknaden och bilförsäljningen mm och ä en del av spiralen som verkar verka långsammare än vad jag trodde men som jag ändå ser verkar….

      • För att sammanfatta så har marknaden svalnat något, men inget tyder på någon förändring av den stigande pristrenden. Alla element för uppgång är på plats:

        Efterfrågan på bostäder : stark och växande, inflyttningen mycket större än nybyggnationen
        Utbudet av bostäder : det byggs otroligt lite i Stockholm, ingen ljusning i sikte
        Viljan att skuldsätta sig : är fortfarande stark. Ingen ifrågasätter rimligheten i att ta lån man aldrig kan betala av. Ingen ifrågasätter rimligheten i priserna.
        Betalningsförmåga : oförändrat stark och ökande
        Möjlighet att låna : har minskat, men så lite att ingen egentligen hindras i praktiken, skuldtillväxten ökar fortfarande i vansinnestakt
        Kontantinsatskrav : påverkar bara dom allra svagaste köparna, och man kan alltid låna till kontantinsatsen med!
        Övrigt : möjligheten att ta ut ockerhyror vid andrahandsuthyrning kommer förmodligen driva upp priserna, allt tyder på inflation framöver så folk kommer vilja köpa bostäder, lita på det

        Bara en finansiell katastrof eller massarbetslöshet kan bromsa utvecklingen.

        Återkom när priserna sjunkit 10% i stockholms innerstad eller vi har ett black swan event, då skall jag börja lyssna på er!

        • Antalet bostäder har ökat dubbelt så fort som befolkningsökningen. Att många vill bo i storstäderna är inget nytt, så kommer det alltid vara, men bostadspriserna går inte alltid upp för det.

          ”För övrigt så kommer regeringen, RB och BLT-kollektivet göra ALLT för att hindra att bubblan spricker. Det är ett rätt tungt argument…”

          Det är inte regeringen som bestämmer hur bopriser utvecklas, det är de privata storbankerna som sköter det i Sverige genom sitt penningskapande. Varje gång någon lånar för att köpa en bostad så ökar mängden pengar för bostadstransaktioner med samma summa och det skapar boprisinflationen.

      • För övrigt så kommer regeringen, RB och BLT-kollektivet göra ALLT för att hindra att bubblan spricker. Det är ett rätt tungt argument…

        • Varför tror du att vi sett bostadsbubblor spricka i us, England, baltikum mm. Var det efterfrågan som gick från enormt hög till låg? Fanns det ingenstans i us dit folk flyttade till i stor utsträckning?

          Stangerande efterfrågan har väl inte varit utlösande för att spräcka dessa bubblor? Sen att ingen vill köpa i en fallande marknad eller att folk är mer återhållsamma får priserna att forts ner tillsammans med eller i skuggan av att bankerna gör det svårare att låna!

          Ja jag skulle iaf inte köpa i ett sånt här läge, vad centralplanerarna gör återstår att se men jag hyr….

        • Tillgägg, inte ens särskillt svårt att få hyresrätt i Sthlm, jag fixade en 3a i nybyggt i Bromma kommun! Har stått 5 år och söker man 3or eller större är det Inge problem om man inte bara måste bo på nån speciell gata, jag hade inte heller behövt stå 5 år, vet folk som stått 6 mån och 12 mån som fått lägenheter i norra djugårdsstaden och i Sollentuna! Flyttar i mars…

          Små hyresrätter innanför tullarna är det brist på, annars tycker jag det är överdrivet!

          Lyssnade också till en som planerat djugårdsstan när jag var där på öppet hus och han berättade hur de har begränsningar på hur många bostadsrätter de släpper per år för att de inte vill påverka priserna! Alltså gör noggranna uträkningar och fler lägenheter skulle kunna byggas men medvetet byggs det i etapper för att inte överösa marknaden mer! Samtidigt är oxå bostadsbyggandet på rekordnivåer som det är. Med det vill jag bara ge en lite nyanserad bild av medias bild av akut bostadsbrist!

  6. Petter, var (vilken site) hittar du och dina bekanta dessa fantastiska bostadskap? Inte stockholms stads bostadsförmedling, va?

    Det verkar som om det florerar en massa rykten om att det är lätt att snabbt hitta en lägenhet i sthlm. Det blev gapskratt på jobbet när jag nämnde att jag berättade om dessa vandringssägner. På mitt jobb är 95% inflyttade till sthlm och har bra koll på läget.

    • Haha, då lever jag denna myt då! Jag hade iof stått 5 år så det kan väl inte klassas som snabbt! Jag har hyrt av en kompis som varit utomlands sista åren men nu är han på väg hem så var tvungen att fixa nåt, kollade först på att hyra hus i andra hand men tyckte det var dyrt, fann trots allt mycket att välja emellan men det e klart det e tidsbestämt och jobbigt att flytta. Sen fick jag tips ifrån nån här på Dave1 blogg om att kolla in djugårdsstan och tror han oxå rekommenderade nybyggda 3or alt större, så jag sökte några i djugårdsstan, 1 på Lidingö och 1 lägenhet i ett nybyggt hus i ~blackeberg. Fick inget svar från djugårdsstan men Lidingö ringde men ville egentligen inte ha den, tycker det e för långt bort! Och 1 v senare kontaktade dom mig från blackebergsfastighetsfirman och vi skrev veckan efter! Nu flyttar jag i mars och har haft en angenäm lägenhetsfixarerfarenhet :-). Tala om det för dina inflyttade kollegor, kanske tappar de hakan denna gång :-).

      Alltså jag vet att det är problem att fixa lägenhet här, jag är född här och bott här hela livet och alla polare och familj har flyttat inom staden i alla år! Att de inte hittat bostadsrätt för att det varit brist har jag aldrig hört talas om och jag kan inte se det iaf, du får tycka nåt annat där om du vill. Små hyresrätter är svåra att få, inne i stan ska man ha stått från typ 1988 för att stå först i kön, men staden sträcker sig längre än mellan tullarna även fast säkert många från landet inte vet det! Jag vet att på skarpövägen i ormninge och i fisksätra går det alltid att få lägenhet, det var iaf så upp till 2008 när jag sålde min bostadsrätt på Södermalm! Men där vill man ju helst inte bo om man får välja!

      Asså ni får ha så mycket kul bi vill på jobbet över detta och jag orkar inte diskutera hyresrättsmarknaden mer, det behövs fler små hyresrätter och helst inne i stan där e de jävligt populära och om nån hittar nån mark och får göra pengar på hyresrätter av statten så rekommenderar jag att bygga dem! Men det är ingen brist på bostäder!!! Brist på små hyresrätter men ej brist på bostäder! Det finns massor att köpa sist jag kollade på hemnet!

  7. Kan instämma med det Petter säger angående hyresrätter. Känner även jag folk som har fått nybygda hyresrätter utanför tullarna efter att ha stått i bostadskön (stockholms stads) i enbart ett par år. Nybyggda lägenheter utanför tullarna är ingen omöjlighet. Dock är oftast hyrorna höga men i mitt tycke inte höga om man jämför med bostadsrätt som har lån och en oerhörd risk inbakad.

    • Om man flyttar till ett nytt jobb i Stockholm får man alltså:

      1) Snällt betala vad en bostadsrätt kostar, hur mycket det än är
      2) Bo på hotell eller flygpendla i väntan på att en ledig hyresrätt kanske skall dyka upp om minst två år
      3) Hoppa runt mellan korttidsandrahandskontrakt till hysteriska ockerpriser

      Stockholms bostadsmarknad är en fullständig katastrof! Ni kan säga vad ni vill men det är hopplöst om man inte fixat en lägenhet i går.

    • Min kusin fixade en 4a i Sollentuna efter 6 månader i stockolmskön för typ 1 år sen .Och som jag tror jag tidigare sagt att när jag pratade med en representant från Familjebostäder som var på plats när djugårdsstan hade öppet hus sa han att den som fått lägenhet av de första typ 80 lägenheter de släpptes bara stått 6 månader! Fördelen med de nybyggda är att de släpps i skock, brukar vara 10-60 lägenheter i ett svep så där behöver man inte mycket kötid! Och det kommer ut såna varje månad nånstans runt stan men alla dyker upp i stockholmsbostadskö, nästan alla ska tilläggas för att inte få nå viktigpetter på mig ;-).

        • Du kan kalla det vad du vill, jag kallar det en katastrof. Det är fortfarande de 3 punkterna ovan som gäller för en nyinflyttad. Att petters systers kompis bror visst hade fått en 4a i sollentuna efter 6 månader ändrar inget.

        • http://finansmarknadsbloggen.wordpress.com/2013/01/25/hyresrabatt-i-hela-stockholm-har-ar-listan/

          Alfredo, här är ytterligare tecken på att bristen och kaoset är överdrivet! Jag säger inte som sagt med detta att det är lätt att få en hyresrätt innanför tullarna men om man vet att Sthlm sträcker sig längre än så så är det inte det hopplösa läge som media ger..

          En reflektion, 3.an som jag fått nu kostar 9000/mån vilket först kändes mycket men med tanke på allt jag får tycker jag det är riktigt billigt! Den e helt nybyggt och har torktumlare och tvättmaskin i badrummet och sen centralvärme med vilket 20 grader ingår i månadshyran. Med hyresrätt så ingår en garanti för att allt funkar vilket jag tycker är värt en hel del om det sköts rätt! Så länge inte priserna för bostäder ökar högre än kpi så ser jag det som en mycket mer fördelaktig boendeform! Att folk nästan tycker att man e knäpp som inte köper är bara en del i den psykos av ständigt högre priser som befolkningen dramats av efter en lång inkuberingstid :-).

        • Ok, så de myndigheter och utländska analytiker som utrett frågan har fantiserat ihop bostadsbristen? Egentligen är det enkelt att hitta en bostad? De 10000-tals bostadssökande har fel, och du har rätt? Ditt resonemang är lite som ”alla kan tjäna bra, det är bara att bli läkare”. Man tar sig för pannan…

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s