Att tänka på vid val av boendeform

Följande är ett inlägg av Cisco Kid i kommentarsfältet:

BR-köpare är numera piskade att lyckas spekulera fram värdestegring på rådande nivåer, för annars är det klart lägre kostnad att hyra t ex Stockholm-status-bostaden i andra hand. Jag har fortfarande inte sett att stormedia velat föra ut detta budskap. Det kan med fog bedömas vara ekonomiskt vårdlöst att köpa en bostad på dagens prisnivåer i Sverige och i Stockholm i synnerhet.

LITEN MANUAL:
Förvånansvärt nog verkar det slarvas stort med att korrekt räkna fram sina totala boende-driftkostnader, innan boende-formen bestäms. Slentrianmässiga gissningar och låt-gå-syndrom förekommer, inte minst inom stor-media. Å andra sidan kanske folk inte ens förstår eller riktigt vill det. I Stockholm blir besparingen i kronor den största i landet när man väljer andrahands-hyres-boende, jämfört med att köpa/äga motsvarande BR. Räkna ordentligt o ärligt. Bostads-ägandets samtliga kostnader inkl riskpremiekostnaden på insatt kapital, skall upp på bordet utan pardon. Beakta i synnerhet de lömska inbäddade kostnaderna enligt punkten # D / 1 och 2 nedan, så att driftkostnads-jämförelsen mellan ägande o hyrande blir korrekt:

# A De tydligaste direkta driftkostnaderna som BR-ägare givetvis ser o förstår, är ränte-kostnaderna på egna lån samt månadsavgiften till BR-föreningen. MEN, det tillkommer följande driftkostnader.

# B Bostadens slitage, maskin-avskrivning, löpande underhåll samt eget arbete / administration av bostaden respektive i BR-föreningen.

# C Driftkostnads-andel i BR-föreningens kollektiva latenta kostnader för underhåll o renovering av fastigheten framöver, i synnerhet om BR-föreningen hållit amorteringstakten låg o dess bokföringsmässiga avskrivningar varit magra, vilket inte är ovanligt.

# D Återstår de två mest förbisedda och potentiellt mest lömska driftkostnaderna, men som numera når obehagligt höga belopp vid ägande av bostad jämfört med att hyra motsvarande:

1) Kapital-driftkostnaden, d v s missad bankränta el placeringsutdelning, t ex 3%, vilket realiserat nettokapital eller avstådd kontantinsats i BR:en skulle ge ägaren om hen säljer el avstår BR-köp o i stället hyra bostad. Denna uteblivna ränta skall i jämförelse-kalkylen tas med som löpande driftkostnad ihop med övriga betalda räntor på lån hos BR-ägaren.

2) Löpande risk-premie-kostnad för latent riskerad värdeminskning / förlust som alltid finns med i ägandet från varje aktuell jämförelse-start-tidpunkt. Den risken skall tas upp som en belastande
löpande indirekt månatlig driftkostnad.

REFLEKTION
De enda som ekonomiskt kan vinna på att köpa sitt boende idag, är de som vill SPEKULERA = RISKA sitt kapital i tro att kunna uppnå kapitalvinst = värdestegring och som dessutom lyckas komma i hamn med tillräckligt stor vinst i slutänden, för att på så vis kunna täcka = bräcka sina redan från starten alltför höga driftkostnader jämfört med att hyra. Divergensen mellan ägande och hyrande, har aldrig någonsin varit så stor som idag – till ägandets nackdel (!!!) När nya bostadsköpare löpande är villiga att sätta sig i klart högre total driftkostnad, för att man väljer ägande framför hyrande – så är det en klockren indikator på att spekulations-tåget rullar för fullt! Jag
moraliserar inget över att äga o spekulera, för det ägnar jag mig själv åt i utvalda sammanhang. Men man bör inse oddsen och välja sina utmaningar noga.

SLUTSATS
Köppriserna har nått svindlande höga nivåer i förhållande till fria hyresmarknaden, som ej är villig att betala hyra i motsvarande grad. Fri marknadshyra räcker inte längre för att täcka de totala driftkostnader som belastar en attraktivt belägen BR. Att hyra är därför ett mycket prisvärt val, inte minst i Stockholm. OBS! Att ägarens eget kapital, belåningsgrad m m är helt ovidkommande i denna ekonomiska utvärdering.

Detta sällsynt extrema läge har bara fungerat några få gånger i ytterst korta perioder sedan 1600-talet i t ex Europa o USA, innan pris-korrigeringar generellt kommit att sänka salupriserna på bostadsmarknaden. Marknaden har alltid korrigerat skeva pris-divergenser: Holland senast från 2012 och även Danmark är tydliga exempel på icke ”PIIGS-ekonomier” som fallerat! Norge ser ut att ha påbörjat sin korrigering. USA, Portugal, Irland, Italien, Grekland o Spanien är kända exempel som redan fått sina skeva pris-divergenser korrigerade. Här har det istället blivit överdrivet gynnsamt att köpa o äga jämfört med hyrande. Pendeln slår som vanligt överdrivet åt sina
bägge håll. Två av de tydliga återstående värstingarna med otäckt skeva divergenser är Kanada o Sverige.

16 reaktioner på ”Att tänka på vid val av boendeform

  1. Enligt min preliminära utvärdering av fria uthyrningspriser, så är det relativt sett billigast att hyra stora BR:er över 150 kvm liksom villor. Men numera kommer man billigare undan genom att välja hyrande i andra hand i stället för nyköp eller fortsatt ägande – för alla bostadstyper i t ex Stockholm.

    Nästa steg till att konkret underlätta för den bostadssökande allmänheten, vore att skapa ett index som utvisar driftkostnads-skillnaden mellan ägande och hyrande av samma bostadstyp på olika geografiska platser.

    För t ex en KTH-student med fastighets-inriktning, skulle det kunna vara ett mycket givande examens-arbete, som skulle skapa befogad media-uppmärksamhet. Fastighetsmäklare och banker m fl skulle knappast jubla över att konfronteras med dagens skeva divergens till nackdel för köp = ägande. Men desto skönare för avvaktande köpare, som kan känna ekonomisk tillfredsställelse i besväret med andrahandsboende. Det är ju direkt lönsamt! Med ackumulerad besparing kan en kontantinsats byggas upp för framtida köp med goda odds för lägre ingångspriser. Givetvis är andrahands-hyres-priserna i kronor räknat inte låga i Stockholm, men som sagt: De är billigare än totalkostnaden för ägande av samma bostad.

  2. Man ska inte heller glömma låneslaveriets alla nackdelar. När man har ett lån på flera miljoner då får man i princip inte bli arbetslös, man kan inte gå ner i arbetstid, man får inte skilja sig/separera från sin partner, man får inte bli långtidssjuk o.s.v.

    Själv föredrar jag att bo i en hyresrätt och ha en större summa pengar att investera och leva för, än att bo i en trendig bostadsrätt och vara slav åt banken och arbetsgivaren. Men de som köper bostadsrätt idag verkar tycka annat…

    • Håller med dig!
      När de svenska ekonomiska tiderna är relativt goda och bankernas lönsamhet kan drivas till nya nivåer ur fortsatt nyskapande av bostadskredit-tillverkning; 100 gånger större än vad banken har i sin kapitalbas till det – så ”lunkar det på o rockar fett”. Omöjligt att veta när Sveriges bostadsmarknad skall påbörja stängningen av sin egen pris-obalans. Sannolikt blir den utlöst genom någon negativt överraskande händelse i omvärlden: T ex naturkatastrof, havererad politik, krig eller det jag bedömer som sannolikast: Ett derivat-haveri i värre format än Lehman & brothers-krisen 2008; eventuellt i Asien/Kina denna gång. När Kina medger/redovisar så pass iögonfallande svagheter inom landet – anser jag att risken för avsevärt mycket större o farligare obalanser finns inbäddade under ytan. ”Ingen rök utan eld” – i synnerhet om ett land med totalitära system delvis vill tillämpa marknadsekonomi o kapitalism. Den globalt finansierade bank-sektorn är skör och utsatt – inte minst svenska banker med sitt relativt stora internationella behov i graden av korttidslöpande finansiering av kapitalbasen – tro inget annat (!!!)

      För närvarande ”badar marknaderna i likviditet” samtidigt som länders skulduppbyggnader fortsätter i värre format än någonsin. Den kroniska oförmågan att ”rätta mun efter matsäck” ens inom EU och USA – finansieras i hög grad av planekonomiskt skapad likviditet som tryckt ner räntor mot nollnivåer. Parlamentens svaga förmåga att ta itu med strukturproblemen på djupet, upprätthåller höga risker för ett kommande haveri bland tillgångspriser inom bostäder, fastigheter, aktier m m.

      Som sagt: Varför frivilligt ikläda sig miljonrisker i spekulation – när oddsen ser dåliga ut och ekonomisk frihet kan uppnås genom prisvärt hyrande…?

    • Samma här. Jag åker på semester vart jag vill på jorden många gånger om året och bor på femstjärniga lyxhotell. Samtidigt sparar jag långt mer än genomsnittet varje månad. Hemligheten? Billig hyresrätt, skippar konsumtionshets (utan att vara udda, är ändå mer välklädd än dom flesta t ex) och skippar bil. Folk är på mig hela tiden, ”när skall du köpa, när skall du köpa?”, ”vad väntar du på, du har ju råd med kontantinsatsen” etc etc. (jag har råd med betydligt mer än kontantinsatsen) jag har emellertid märkt att när man gnetar ihop pengarna så är man medveten om deras värde och vägrar köpa till överpris. Man fattar hur sinnessjukt övervärderad bostadsmarknaden är när dom som gladeligen köper bostad för 3-4 miljoner anser det totalt omöjligt att spara ihop en miljon. Jag vägrar kasta mig in i skuldslaveri bara för att andra gör det. Jag kan leva med att andra tycker att jag är konstig och om det krävs kommer jag söka mig utomlands om bostadssituationen blir ohållbar. Förr eller senare smäller det och då köper jag kanske. För mig är det inget självändamål att äga (vilket man ju inte ens gör då man ”köper” en BR) boendet.

      • Ja, ekonomisk frihet utan alltför många prylar som behöver administreras, känns värdefullt.
        Just denna långhelg – i t ex Stockholms högst betalda bostadsområden – är det lugnt o fridfullt – för många av dess invånare har bytt till hyresboende; d v s hotell-boende några dagar på annan ort. Jag brukar säga att jag själv valt permanent hotellboende i Stockholm. Visserligen ingår det inte frukost, men jag har ett mycket välutrustat kök – och jag gillar att göra egen frukost :-/) Dessutom ingår: Bytesrätt, kostnadsfri kontrakt-uppsägning inom 3 månader, professionell administration, snöskottning o reparations-service. Lägg därtill ett besittningsskydd som juridiskt är starkare än vad BR-föreningar erbjuder sina medlemmar…

        • Se en fin liten metafor-film på 3 min, om nya värdetoppar under farligt invaggande tro på beständighet, som ”det nya normala”, bara för att denna extrem råkar ha utvecklats under större delen av t ex en 35-årings liv. Parallellt har räntor planekonomiskt symptomatiskt pressats till lågvatten-nivåer som ingen tidigare generation skådat. Marknadsekonomin har under demokratiers parlamentariska flaggor tillåtits att manipuleras in i en återvändsgränd…
          https://www.youtube.com/watch?v=hqOn5XEm86A / Vancouver BC Real Estate Market Roller Coaster

        • Trevligt med fler som tänker som jag. Tyvärr så tillhör vi en väldigt liten skara… Här i Stockholm är det svårt att hitta någon som inte är besatt av att konsumera upp hela sin lön eller göra ”klipp” på bostadsmarknaden… Att vara sparsam och ha koll på sina utgifter är inte så populärt idag i Sverige, och speciellt i storstäderna.

  3. Många bra inlägg här. Bor också i hyresrätt. Problemet för mig är den dagen man vill bo i villa. Familjen växer och lägenhet ser jag inte som det bästa alternativet för barn.

  4. Härlig tråd med likasinnade, kan bara hålla med och instämma. Jag sålde min bostadsrätt i slutet av 2007 och flyttade ut i början av 2008 och investerade i guldrelaterat. Nu bor jag i utkanten av sthlm i hyresrätt. Var inte så svårt att få tag i en 3:a om man är villig att inte bo i centrala sthlm. Bor nybyggt så betalar iof 9500 i hyra men då har jag också alla bekvämligheter med tvätt och torktumlare i lägenhet mm som är ngn annans problem om det strular, Jag lever ganska snålt eller ekonomiskt precis som steffe säger så upplever jag alla omkring mig bränna pengarna på skit så jag kan glida med på samma bana och göra allt det roliga bara genom att inte köpa konsumtionsvaror. Klär mig snyggt men utan att ha nytt varje v och äta bra utan att gå på dyra ibland dåliga inneställen osv. Trännar regelbundet på gym men betalar 199 kr i månaden istället för en konkurrerande kedjas 699 kr, har inga personliga tränare, terapeuter och dietister och spång flum som äter av mig som många andra :). Inga lån och lever gott med regelbundna utlandssemestrar ett par ggr per år. Kankse inte på 5 stjärnigt och absolut inte i paris, dubai, NY. Då bor jag billigt. Ähh det pissas iväg en massa pengar, rätt dekadent syn på pengar upplever jag runt mig. Just det, jag har en rätt usel lön men jobbar i en skön takt och som jag vill och trivs, styr mitt liv! har pengar investerat och det är absolut inge synd om mig 🙂

  5. Cisco Kid, med tanke på din analys, är det inte märkligt att bankerna fortsätter låna ut såpass mycket (370 miljoner/dag) till boprisspekulation? Och varför lånar banker ut när de vet att de som lånar behöver tre livstider att betala tillbaka lånet? Något som inte riktigt stämmer här.

    Det beror på att storbankerna vet att de är ‘för stora för att gå i konkurs’ som det kallas, samt att de inte lånar ut riktigt pengar, de lånar ut något som kallas pengar, något som kan skapas ur tomma intet vid behov. Hade banken bara lånat ut egna, riktiga pengar och visste att de kunde gå i konkurs så hade de självklart inte lånat ut till högriskkunder som hävstångsspekulanter på bostadsmarknaden.

    Långivning med statliga garantier samt licens att skapa pengar ur intet garanterar extrem boprisinflation, det är simpla logiska samband som svenska politiker eller Riksbanksexperter ej förstår, och svenska folket sover, därför är situationen som den är i Sverige.

    • Ganska fantastiskt att Sveriges privatpersoner netto utökar sin upplåning med ungefär en halv MILJARD (500.000.000 kronor) per normal arbetsdag. Bankernas marginal-vinster i denna expanderande utlåning är givetvis oemotståndligt kittlande i egenskap av utdelning till ägare samt vinstbonuslön till anställda tjänstemän. Men även den tydligt positiva inverkan på BNP i närtid är en svårighet för varje regering att avböja. Och vid havererad ekonomi o bankkris, så klarar regeringar inte heller då att avböja. Problem-burken sparkas alltför lättvindligt allt längre bort på gatan, men den existerar fortfarande, samtidigt som nya problem-burkar tillkommer.

      Självklart är finansministern m fl ärligt bekymrade över de risker landet står inför någon gång framöver. Det är enkelt att skälla på politiker som initiativ-svaga. Men det är vi väljare som måste ta det långsiktiga ansvaret till att bilda en stark opinions-yttring. Först då – när opinionen är tillräckligt stark – törs regeringar / politiker agera. I princip är det alltför riskabelt för politiker att ta egna initiativ. Deras uppgift är snarast att infria vad en tydlig och stark opinion fordrar – och den måste vi väljare själva skapa! För övrigt kunde vi senaste veckan se Åsa Romssons politiker-fadäs – ett exempel på ett icke opinionsförankrat initiativ: I egenskap av Miljöpartiets ledare, uttalande hon önskemål om att förbjuda anonyma kommentarer o bloggar. Cornucopia jämförde henne ironiskt med Putin. Romsson fick uppenbarligen kalla fötter och gjorde en pudel.

      • Skulderna ökar med nästan en halv miljard per dag (amorteringar inräknade i detta mått), dessa lån finansieras genom falskmyntning (expanderad penningmängd, stulen köpkraft från de som sparar). På så vis finansierar de som sparar alltid bankernas utlåning, bankerna har licens att ta från de som sparar och ge till de som överbelånar och med denna köpkraft konsumerar sönder samhället och planeten.

        Vet inte om du sett detta klipp Cisco?:

        Frågorna huruvida denna skuldexplosion finansierad via stöld ställs nu i Riksdagen, självklart får de politiker som ens vill diskutera ämnet direkt mothugg. Jörgen Andersson (M) har tom börjat kommentera hos grannbloggen ‘Ett nytt penningsystem’: http://parasitstopp.wordpress.com/2014/04/18/jag-kaftar-med-riksdagsman-j-andersson-om-chicagoplanen/

        • Tack! Intressant. Ska fördjupa mig mer i alla deras diskussioner.
          Apropå industrins o bank-företrädarnas – t ex J Andersson i Riksdagen nu – ständiga referens till fattigdomsbekämpning när kreditexpansionen omhuldar i stort sett allt o alla i världens regioner: Passa på för er som ännu inte sett den tidigare Svt-visade kvalitets-dokumentären ”The four horsemen” = ”Systemfel som hotar världen” (sv.) 1 h 26 min / http://www.ur.se/Produkter/170919-Varlden-Systemfel-som-hotar-varlden. Du har nog redan rekat den på bloggen tidigare, men tål att rekommenderas igen i detta bank-sammanhang.

    • Intressant intervju! inte minst från c:a 13:00, där Ross Aschcroft ju kommenterar sin film ”Four horsemen”, svensk titel ”Systemfel som hotar världen”, som jag nämnde ovan. En fantastisk film som tar upp just de marknadsekonomi-avvikande och politiskt planekonomi-liknande ingreppen i världen och den systematiskt negativa inverkan detta utgör, om vi eftersträvar en värld i mer av ekonomisk-politiskt rättvis balans. Men precis som jag själv, har filmen liberala värderingar. Antagligen bör alla, som gillar läsningen på dave1-bloggen, se filmen! (http://www.ur.se/Produkter/170919-Varlden-Systemfel-som-hotar-varlden)

      Offentliga inflations-index i Sverige utgörs av 3 st olika Basbelopp:
      1) Prisbasbeloppet på 44 400 kr (mycket nedtryckt-manipulerat)
      2) Förhöjda prisbasbeloppet på 45 300 kr (lite mindre av mycket nedtryckt-manipulerat)
      3) Inkomstbasbeloppet på 56 900 kr (minst nedtryckt-manipulerat)

      P g a politiska kompromisser så har det genom åren beslutats att redovisa olika mycket av ingående inflation, dock ingår inget med boprisers förändringar! Det blir ju t o m komiskt löjligt när vi vet vad som häromdagen redovisades som de-flation i media-Sverige; när just Riksbankens Reporänta-sänkning med en kvarts procentenhet – hade mycket stor inverkan – samtidigt som BR-priser relativt sett skenat uppåt sedan föregående Reporänta-möte…

      • Tack Cisco, den dokumentären är verkligen värd att se. Alla problem i ekonomin utgår från de som med hjälp av våld försöker reglera den, de som låter några stora företag allokera all köpkraft genom falskmyntning. Vi lever just nu i peak felallokering, aldrig någonsin tidigare har så många arbetat i sektorer som lever på konstgjord andning. Aldrig någonsin tidigare har 90% av all köpkraft allokerats till boprisspekulation med hävstång. Allt detta skapar problem, statliga regleringar är onaturliga. Ju mer de försöker reglera ju större blir obalanserna till skiten förr eller senare kollapsar (äntligen). Först då kommer de som dyrkar staten förstå. Tills dess gäller det att sitta i bunkern och titta på från avstånd, det kan bli riktigt otrevligt när det visar sig att det den stora massan trott inte stämde överens med verkligheten.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s