Amorteringskravens effekt på bostadspriser

Har postats tidigare här, men är kanske mer aktuellt än någonsin nu:

Här är ett väldigt intressant inlägg som Hocht66 postade på Börssnack idag:Amorteringskrav 1 augusti – vad händer på bostadsmarknaden? tips!

Han tar upp det faktum att det kommer bli svårare att låna och att efterfrågan som följd kommer att minska, något som just nationalekonomen Richard Werner varnat för är historiskt vad som fått bostadsbubblor att spricka runt om i världen. Jag klistrar in inlägget nedan:

Hocht66  20:25:46

Jag följer bostadsmarknaden noggrant och har några reflerktioner om vad som kommer hända på bostadsmarknaden (i Stockholm, möjligtvis även i Göteborg).

Jag går och har gått på ca 5-10 visningar i veckan (Stockholm) de senaste åren och har då letet efter objekt som är ”kap” som det går att tjäna pengar på. Iom att det i veckan blev tydligare vilka regler som gäller när amorteringskraven börjar gälla verkar det ha fått konsekvenser på bostadsmarknaden.

Saker att tänka på om du leter lägenhet eller ska sälja lägenhet:

  • Om du måste sälja inom ett år ska du definitivt försöka sälja så fort som möjligt. Efter den 1 augusti kommer det bli dyrare (månadskostnaden blir högre, påtvingat sparande) för folk med hög belåningsgrad. Lånelöftena kommer bli lägre från banker och de som använder max belåningsgrad kommer ha mindre pengar att röra sig med, det är fakta.
  • Jag har även märkt att företag som bygger vindsvåningar vräker ut sina byggprojekt nu för att hinna sälja dessa innan 1 augusti.
  • Om du inte måste köpa ska du definitvt vänta med att köpa. Du kommer säkert fundera över att din månadskostnad kommer bli högre om du väntar till efter 1 augusti, men du kommer få samma lägenehet till ett lägre pris om du väntar och därmed lägre månadskostnad. Du får även ett fint ”sparande” (amortering) om du väntar.
  • Undvik att köpa lägenhet nu om du bor i en lägenhet och behöver sälja lägenheten du bor i närmare inpå 1 augusti eller tom efter. (Optimala är om du vågar sälja först, och sedan köpa efter 1 aug)
  • Hur mycket kan det gå ner? Lägenheter som lockar förstagångsköpare kommer sjunka mest – (1or och små 2or). För varje 1000kr månadskostnaden ökar(amortering) kommer lägenhetspriset sjunka 100tkr-200tkr.
  • Exempel: Ett lån på 3 miljoner kronor/85% av bostaden svärde ger en amortering på ca 5000kr i månaden. Detta påverkar värdet på den aktuella bostaden negativt med ca 500 000kr – 1000 000kr eftersom lånelöftet kommer bli ungefär så mycket lägre. Men som sagt – störst effekt på lägenheter där köpare lånar till stora delar av bostadens värde. (Förstagångs köpare)
  • ”Klippare” som ska tjäna pengar på att renovera kommer avvakta med att köpa lägenheter nu, därför skulle renoveringsobjekt kunna sjunka något i pris.

Detta är konsekvensen av amorteringskravet 1 augusti – Lycka till med era affärer!

Bostadsmarknaden: ‘Det är helt jävla sjukt’

En lång läsvärd och informativ kommentar av Lasse i kommentarsfältet om bostadsbubblan

april 24, 2015 kl. 7:49 f m

Grymt Skrivet Dave! Jag önskar att det fanns fler som dig både inom politik och inom media som kunde ”informera” dessa vilsna själar som faller för frestelsen av att köpa en bostad (om man ens kan säga köpa till en bostadsrätt, för man har ju ändå en ”hyra” att betala trots miljonerna man lånar) och tror att de kommer kunna sälja i vinst om några år.

Vad jag inte förstår är hur vanliga ”utbildade” människor inte förstår att allt detta är ologiskt och ohållbart i längden. Hur kan människor vara så naiva och tro att det hela tiden kommer att finnas en vinst i det de köper.

Jag ska ge ett exempel på prisökning. Jag hyr i andra hand, ganska dyrt 11 000 kr, men å andra sidan är det en helt nyproducerad 3:a på 75 m2 i Solna och jag var den första som bodde där.

Killen som äger stället, en polare, köpte det för 2.7 miljoner, såklart lite överpris. Men redan nu, efter 9 månader (lägenheten stod klar juni 2014), säljs exakt samma lägenheter i fastigheten för 3.9 miljoner kr!!!!!!

Det är helt jävla sjukt. Hur kan folk betala så mycket, om jag får uttrycka mig fritt, för en skitbostad som är massproducerad och är av dålig kvalité om man jämför med 80 och 90 talets bostäder (det fanns mycket fel som peab gjort som fick åtgärdas efteråt).

Jag förstår inte detta! Hur vågar folk lägga så mycket pengar på en bostad. Kan ens lägenheterna stiga mer än 3.9 miljoner kronor? Jag kan köpa 2 mycket fräscha och nyare villor till det priser från området jag ursprungligen kommer från (Mariestad).

Hur ska man göra för att folk ska förstå detta? Att det kommer komma en krasch vare sig de vill eller inte. Och att det är ganska nära, med tanke på att hela staten går i back (se alla myndigheter som har pengabrist och blir tvungna att avskeda folk). Minsta lilla orolighet någonstans i ekonomin kan trigga en krasch. Det räcker att ett storföretag i börsen rasar och fler följer på så är Sverige tillbaka till 2008, fast denna gången blir det inte så milt. Denna gången blir det mer som resten av Europa.

Lars Jonung om bostadsbubblan, så rätt men ändå så fel

Lars Jonung lägger fram en hel del bra och viktiga poänger kring den svenska skuldbubblan i en ny artikel på Svd.se, läs här: ”Riksbanken bäddar för kris”

Lars Jonung om bostadsbubblan

I artikeln varner ”experten” för att hög kredittillväxten överstiger den reala ekonomin (BNP) och därmed dess förmåga att sköta skulderna (betala ränta och amortera). Detta är extremt viktigt, men nästan ingen verkar förstå det: Om lån inte kan återbetalas så leder det, förr eller senare, till en ny finanskris, detta är enkel logik som alla, inte bara ”experter” borde kunna förstå.

Men här har vi ytterligare en ”expert” (nationalekonom) som pratar om kreditexpansion utan att prata om orsaken till varför bankerna kan låna ut så mycket pengar. Varifrån kommer eg alla dessa biljoner kronor? Ist är fokus på symptomen, och symptom kommer fortsätta uppstå om man inte tar tag i det som orsakar dem; bankernas förmåga att skapa pengar ur intet.

Kreditexpansion betyder penningmängdsexpansion, penningförfalskning, det finns ingen väsentlig skillnad mellan att trycka upp nya sedlar i sin källare och när bankerna skapar pengar, bankerna skapar nya pengar när de ger lån, genom en knapptryckning. Bara för att de flesta inte vill kalla det för vad det är betyder det inte att effekten blir en annan.

Pengar ur intet har skapat bostadsbubblan, och alla andra stora felinvesteringsbubblor senaste 50 – 100 åren. Det blev självklart inte bättre när svenska monopolistiska banksystemet ”avreglerades” 1985, vilket Jonung påpekar i artikeln, då storbankerna som följd fick skapa obegränsade mängder pengar till vad som helst, hur som helst. 30 år senare kan vi se resultatet. Knapptryckningspengarna har flödat in i t.ex bostadssektorn och skapat den största bubblan i svensk historia (ett symptom). Vems är felet? Alla ignoranta svenskar kanske? Eller rent logiskt Riksbanken som innehar monopolet på att skapa pengar sedan 100 år tillbaka, men som överlåtit det till ett fåtal storbanker?

Bostadsbubblans inlåsningseffekt

We can only be kept in the cages we do not see.

Inlåsningseffekten har skapat en hopplös situation för hävstångsspekulanterna på bostadsmarknaden och de svenska skattebetalarna. Storbankerna vann, igen… Till skillnad mot t.ex aktier kan en vinst ej realiseras på bostadsmarknaden för majoriteten av befolkningen, detta beror på att man behöver någonstans att bo, och de flesta bor i de tillgångar som stigit i värde senaste åren.

Mao, vid en försäljning, där vinsten realiseras, måste den i majoriteten av alla fall direkt återinvesteras i en ny bostad som stigit lika mycket (om den är av samma kvalité och läge). Undantagsfallen är den lilla grupp som faktiskt säljer sina bostäder innan bubblan spricker och flyttar till hyresrätter, som det numera är stor brist på i Sverige, denna möjlighet är ytterst begränsad.

Notera att detta inte gäller andra tillgångar, såsom aktier, där en vinst alltid kan realiseras snabbt och kräver ej någon återinvestering, det finns ingen inlåsningseffekt här. Så det är inte så konstigt att bankerna väljer att allokera de nya pengar de skapar ur intet på bostadsmarknaden.

  1. Inflationen som blir resultatet av pengar ur intet skapar en illusion av vinster & rikedom, detta gör att svenskarna tror att de är rika, när de i själva verket blir fattiga.
  2. Vinsterna går inte att realisera, svenska folket är hopplöst fast i bankernas ekorrhjul, forever.
  3. Bankerna blir en såpass viktig del av ekonomin att de måste räddas om något går fel.
  4. Bankernas vinster stiger till skyarna.

Får amorteringskraven bostadsbubblan att spricka?

Här är ett väldigt intressant inlägg som Hocht66 postade på Börssnack idag: Amorteringskrav 1 augusti – vad händer på bostadsmarknaden? tips!

Han tar upp det faktum att det kommer bli svårare att låna och att efterfrågan som följd kommer att minska, något som just nationalekonomen Richard Werner varnat för är historiskt vad som fått bostadsbubblor att spricka runt om i världen. Jag klistrar in inlägget nedan:

Hocht66  20:25:46

Jag följer bostadsmarknaden noggrant och har några reflerktioner om vad som kommer hända på bostadsmarknaden (i Stockholm, möjligtvis även i Göteborg).

Jag går och har gått på ca 5-10 visningar i veckan (Stockholm) de senaste åren och har då letet efter objekt som är ”kap” som det går att tjäna pengar på. Iom att det i veckan blev tydligare vilka regler som gäller när amorteringskraven börjar gälla verkar det ha fått konsekvenser på bostadsmarknaden.

Saker att tänka på om du leter lägenhet eller ska sälja lägenhet:

  • Om du måste sälja inom ett år ska du definitivt försöka sälja så fort som möjligt. Efter den 1 augusti kommer det bli dyrare (månadskostnaden blir högre, påtvingat sparande) för folk med hög belåningsgrad. Lånelöftena kommer bli lägre från banker och de som använder max belåningsgrad kommer ha mindre pengar att röra sig med, det är fakta.
  • Jag har även märkt att företag som bygger vindsvåningar vräker ut sina byggprojekt nu för att hinna sälja dessa innan 1 augusti.
  • Om du inte måste köpa ska du definitvt vänta med att köpa. Du kommer säkert fundera över att din månadskostnad kommer bli högre om du väntar till efter 1 augusti, men du kommer få samma lägenehet till ett lägre pris om du väntar och därmed lägre månadskostnad. Du får även ett fint ”sparande” (amortering) om du väntar.
  • Undvik att köpa lägenhet nu om du bor i en lägenhet och behöver sälja lägenheten du bor i närmare inpå 1 augusti eller tom efter. (Optimala är om du vågar sälja först, och sedan köpa efter 1 aug)
  • Hur mycket kan det gå ner? Lägenheter som lockar förstagångsköpare kommer sjunka mest – (1or och små 2or). För varje 1000kr månadskostnaden ökar(amortering) kommer lägenhetspriset sjunka 100tkr-200tkr.
  • Exempel: Ett lån på 3 miljoner kronor/85% av bostaden svärde ger en amortering på ca 5000kr i månaden. Detta påverkar värdet på den aktuella bostaden negativt med ca 500 000kr – 1000 000kr eftersom lånelöftet kommer bli ungefär så mycket lägre. Men som sagt – störst effekt på lägenheter där köpare lånar till stora delar av bostadens värde. (Förstagångs köpare)
  • ”Klippare” som ska tjäna pengar på att renovera kommer avvakta med att köpa lägenheter nu, därför skulle renoveringsobjekt kunna sjunka något i pris.

Detta är konsekvensen av amorteringskravet 1 augusti – Lycka till med era affärer!

Hur amorteringskrav kan spräcka bostadsbubblan

Richard Werner har, som tidigare påpekats här beskrivit att det är minskad utlåning (mindre mängd nyskapade pengar) av banksystemet som får tillgångsbubblor att spricka. Han drar denna slutsats från historiska exempel. De faktorer som nämns i hans texter som kan trigga minskad utlåning (lägre låneökningstakt) är bla så kallade ”regulatory shocks”, dvs nya regleringar, som påverkar befolkningens kreditvärdighet. En sådan är nu på gång att införas i Sverige, höjda amorteringskrav träder i kraft 1 augusti i år.

Den här typen av reglering påverkar kreditvärdigheten på ett negativt sätt eftersom låntagarnas utgifter blir högre varje månad. Kommer detta resultera i minskad utlåning? Kanske. Priserna har fortsatt att stiga flera gånger fortare än ekonomin, dvs förmågan att sköta lånen. Så kreditvärdigheten sjunker ständigt, samtidigt som nya regleringar försämrar den ytterligare. Processen beskrivs av Werner i New Paradigm in Macroeconomics så här:

Bank lending for speculative purposes* is only viable as long as banks continue to increase such lending. It seems a reasonable assumption that banks will not continue to increase their speculative lending into eternity. We thus consider what happens when at some stage (perhaps again induced by a regulatory shock**) speculative credit creation falls. Asset prices will fall. This will then reduce collateral values and bankrupt the first group of speculative borrowers who were seeking merely capital gains. Their default will create bad debt in the banking system. This in turn will raise banks risk aversion and reduce the amount of credit newly extended. This further reduces asset prices, which increases bankruptcies. The process can easily make banks so risk averse that they also reduce lending to firms for productive purposes, in which case GDP growth will also fall. Such credit crunches have been observed in many cases, including the US. This exacerbates the vicious cycle, since with less economic growth, corporate sales and profits decline. As more firms become unstable, bad debts increase further

* t.ex bostadslån
** t.ex ett bolånetak

You have been warned